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ご相談事例

相続税がどのくらいかかるのか知りたい

2016/10/31

本日、まだ相続は発生していないがこれから実家を相続することになるだろうというお客様からご相談を受けました。
そのお客様からは、小さいころ住んでいて思い入れもあるし実家を相続したい、でもどれくらいの相続税がかかるのかわからないから不安だということをお聞きしました。
そこで私は、お客様の実家を相続したときに大体どれくらいの相続税がかかってくるのかを試算してみませんかという提案をさせて頂きました。

お客様のご実家はこういった角地に立つ建物であり、一般的な計算方法で相続税を計算させて頂きました。

20160725

 

 

路線価を用いた土地の評価額は7473万円であり、固定資産税評価額から建物の評価額は2080万円と計算することができました。
土地建物の評価額を合算した9553万円から、法定相続人は3人だとお聞きしていたので、相続税の控除額4800万円を差し引いた4753万円に相続税がかかってくることが計算できました。
最後に4753万円に相続税の税率を乗じ(4753万円×20%―200万円=750.6万円)、おおよそ750.6万円の相続税を納めなければならないということがわかりました。

だいたいどれくらいの相続税を支払わなければならないのか、一体どのくらいのお金を用意しておけば相続税を払えるのかが事前にわかることができて大変喜んでくださいました。

不動産投資したい

2016/10/25

相続の為、売却をしたい方の相談でそれを機に不動産投資をやりたい人が来客されました。
私の提案はこうです。
わざわざ売却する必要ないと申し上げました。
そのお客様の土地は、お世辞にも駅から近い訳でもない都内の流動性の高い土地でもない土地でした。
ひとつこちらから提案させて頂いたのは、土地を共同担保にして都内の資産価値が高く、流動性の高い物件の銀行融資を獲得してやられたらいかがですかと提案させていただきました。
相続対策に土地をお持ちであるお父様にローンを組んでいただきその対策をしつつ、土地を売却することもなくご相談の案件がまとまりました。
そのときにお世話になりました新築大家さんに、この場をかりてお礼を申し上げます。ありがとうございました。

PS 思わぬ現金がはいってお客様大変喜ばれております。
ちなみに諸経費差引後、OLさんの手取りより少し上ぐらいですかね…

相続した実家を解体しようか悩んでいる

2016/10/20

相続した実家には住まないから解体しようかと悩んでいるというお客様からご相談を受けました。
不動産業者に相談したところ、解体費用がとてもかかると言われてしまい、そんな多額のお金がかかるならどうしようかと悩んでいるというご相談でした。
そこで私は、補助金・助成金を活用し民泊にして有効に活用しませんかというご提案をさせて頂きました。
空き家を有効に利用するという目的がある場合、空き家対策計画により国や地方自治体から補助金・助成金を受けることができます。
お客様には、そんなに自己負担をすることもなく空き家を有効活用することができたので、大変喜んで頂きました。

PS.家賃も継続して入るようになり、固定資産税を払っても十分に手元にお金が残るようになりましたとの感謝のお言葉を頂きました。

相続税をできるだけ節税したい

2016/10/11

実家を相続する前に相続税ができるだけかからない方法を知りたい、何かいい方法はないのだろうかというお客様からご相談をうけました。
私は、生前贈与を使う方法をご提案させて頂きました。贈与を受けたときにその贈与額が110万円以内の贈与であるなら贈与税はかかってきません。なので毎年110万円以内の土地の持ち分を両親からお客様に贈与して頂くという方法を使うと大きく節税ができますと説明させて頂きました。
ところがご家族の内情により生前贈与で財産を贈与することはできませんでした。
まずは、ご家族が幸せになれるような計画を立てることが大事だと実感しました。

生命保険の活用をしたい

2016/10/03

相続税対策として生命保険を活用したいという30歳でお子様が1人いらっしゃるご夫婦のご主人様からご相談を受けました。
現在掛け捨ての定期保険にご加入しているということだったのですが、私は契約者、被保険者がご主人様、保険金受取人が奥様である終身保険への加入をおすすめしました。
定期保険に加入している場合、保障が続く期間というものが決まっているので保険期間が切れてしまうとその後の保障がありません。
ですが終身保険は一生保障が続くので、例えばいつ亡くなってしまったとしても保険金がおりないということはありません。また、保険金受取人を奥様としておくことで「税額軽減」という措置を使うことができ、受け取った保険金に対し、法定相続分または1億6000万円までは非課税となり税金を納める必要はありません。
このことを説明したところ、これなら将来、奥様やお子様のためにも安心して財産を残せそうだと大変喜んで頂きました。
尚、この様なご家族に共通している事ですが、合わせて住宅ローンの借り換えも行いました。
月々の支払いが減り、家族で遊びに行く機会も増えたそうです。

売却物件のリノベーションをVRで!

2016/09/27

VRとは、人工的に3Dの世界を作る技術になります。 言葉や画像だけでは伝えきれない建物の雰囲気や内装を、このVRを使えばよりリアルに実感できます。

お客様からの中古マンション売却の持ち込み物件で、駅から近く新築物件と比較しても20m?も広い物件を売却したいという方がいました。築32年の古いタイプの和室付3LDKの間取りでしたので、若い夫婦が購入するには、イメージがわきません。
そこで、リビングを広く取った最新の2LDK間取りのプランを設計し、図面だけだとイメージも湧きづらいので、デザインや家具、小物も入れてVRを作成しました。それを販売図面にのせ、HP内で誰でも見れるようにしました。
すると、問合せが入り、もう少しこんなデザインできますか?という問い合わせが有り、買いたいお客様は、不動産を購入するのではなく「生活や住まい」を買いたいのだとわかり、リノベーション業者さんと打合せをして、こちらの希望価格で購入して頂けることになりました。実はついでに、VRのリノベーションにかかる費用を提示していましたので購入希望者は、物件価格と住みたいリノベーション価格をセットで検討できるためより売却がスムーズになったのです。
不動産屋さんの力だけでなく建築士やデザイナー、リノベーション業者とも協力して売却することが、一番高く売る方法です。

お客様からは、家が建つ前からベッドルームの窓から見える朝の景色を確認したり、キッチンからリビングへの視界を体験することができ、早くこの家に住んでみたいですというお言葉を頂くことがで、私もとても嬉しかったです。

高値売却の為の「業者入札」があるって聞いたんだけど

2016/09/20

土地の形状や面積によりどうしても、資金力や加工能力のある専門性の高い業者にしか買ってもらえない場合があります。
この場合、1社だけに買取価格の交渉をするのではなく、複数の会社に、買取価格算出に必要な計画設計図や建築コストを提出し、一番高い価格を提示した業者に売却する方法です。
どうしてもその土地が欲しい業者によっては、落札価格をあげてくるので、土地が思ったよりも高値になることがあります。とお答えしました。
お客様からは、業者入札を利用することで一社だけに査定してもらった土地の価格より大変高く土地を売却することができた、家族で海外旅行にでも行こうとおもいますとの感謝のお言葉を頂きました。

借地権って高く売れないのかな

2016/09/15

借地権付きの不動産は、通常、かなり安い価格でしか買い手がつかないし、どういう売却方法が一番高く売れるのだろうとお客様は大変悩んでいらっしゃいました。
借地権でポイントになってくるのは、借地権の良さが買主に伝わるかどうかです。
日本には土地神話が基づいており、借地権より所有権のほうが価値が高い、マイホーム住宅ローンというイメージからは、一生自分のものになるというイメージが先行してるというのが一般的です。
ただし、これは一般的な内容になるので私は、こう提案しました。
借地権の価値が最も効果的に表れる図面を作って、価値をわかってもらいましょう。ずばり、答えは、賃貸併用住宅となります。これを建てることにより、住宅ローン(建物の金額)と地代、これは貸している人が払ってくれ、購入者に関してはただでその土地に住むことができるようになります。
これがきちんと伝われば、借地権は価値が見出せます。
その方法で、お客様は安い価格しかつかないと思っていた借地権を高く売ることができ、とても満足して頂けました。私としても、お客様にとても喜んで頂けたのでとても嬉しく感じております。

底地権高く売りたい

2016/09/06

土地を貸している方がその貸している権利を売りたいとご相談にいらっしゃいました。
私が相談を受けた中でも俗にいう底地権と言いますが、これを高く売るのは非常にテクニカルな手法を用います。結論を先に申し上げると、借地権を買い取り所有権として売るこの方法が一番です。たまたまこのご相談者様の上の権利を有している(借地権者)様は、とても話のわかる方だったので上手く所有権として高く売ることができましたが、これは非常にまれなケースとなります。わたしもここでは書けませんが相当テクニカルな手法を用いています。
正直不動産屋さんにご相談に行ったとしても、高く売ることはできなかったと思います。底地権者様、ご家族含め大変喜んで頂けました。

親から相続した土地にアパートを建てたい

2016/09/02

親から相続した土地にアパートを建てたいという相談を受けました。
場所は、東京都品川区内の最寄駅からは徒歩三分、広さは40坪前後あり、収益を生むにはぴったりの条件です。

売却しても十分に高く売れそうな土地でしたが、その土地には思い入れがあり、親から相続した土地を自分の子供にも残したいという思いから、アパートを建てることを選択されたそうです。

アパートを建てる以外にも選択肢はあるかと思いますが、今回はアパートを建てることによるメリット・デメリットに少し触れたいと思います。

ご自身がお住まいにならない場合、土地を放っておくこともできませんので、定期的に身に行かなければなりません。
お住まいのところから遠ければ遠いだけ労力も使います。

アパートを建てることにより、管理会社が代わって土地の管理をしてくれるのに加え、月々の家賃収入も入ります。更に、建物が建っていることにより、更地の状態や駐車場にしている場合より固定資産税が安くなるのもメリットの一つです。

最大のデメリットは、アパートにより同一の建物に何人もの人が住まわれます。
人が多くなればなるだけ、自殺や事故の可能性も上がります。そういった事が起こってしまった場合、事故物件となり、土地の価値は下がってしまいます。

こういったことを踏まえて、今回はアパート建築を選択されております。

土地活用がうまくいくよう全力でサポート致します。

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