不動産高く売りたい.com

不動産を高く売る方法を
お教えします。

NO.1大手ハウスメーカーにて、長年にわたり地主直接営業に拘った土地活用業務に従事、その後大手不動産デベロッパーにて、老朽化建物を現在の建築基準法に則った耐震補強工事を施して甦らせるリフォーム、リノベーションを推進。建築業界約40年の実績と信頼であなたの期待にお答えいたします。

理事・一級建築士・一級建築施工管理技士
不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士
小山 武芳Takeyoshi Koyama

皆様は不動産を高く売る方法をご存知でしょうか? えっご存知ない...ではお教えいたしましょう。
本来、不動産の価値は「利用価値」で決まります。しかし一般の大手中小の不動産業者は近隣がこのくらいだからとか...今の相場はこのくらいだからとか...早く売るためにはこのくらいの金額ですとか...利用価値での判断ではありません。
このような方法では、不動産業者のいいなりで安く売られてしまいます。
しかし、私たち一般社団法人 不動産売却支援ネットは違います。いかにお客様の不動産に価値があるのかを何度も算定します。
適正な不動産利用価値を、私のような一級建築士や公認不動産コンサルティングマスターなど資格を有したの経験豊富なスタッフが見極めてから、不動産価格を導き出すのです。ですから、あなたの不動産が高く売れるのです。

不動産は一つとして
同じものは有りません。

たとえば、お隣の土地と面積が同じに思えても、道路や間口、奥行が少しでも違えば2棟の分譲住宅が可能となり高値売却につながったり、区分マンションも近隣競合と売却時期をずらすだけで価格を下げずに済む場合もあります。

売却だけに捕らわれず、買主の利用価値の検証を「不動産売却計画書」でご覧ください。その資産を手に入れたい人に売却する事が一番の高値売却につながります。

どのような人がどの様に住みたいと思っているか
どの様な法人がどの様な事業をして収益を上げたいと思っているか
どの様なタイミングで情報公開をすべきなのか
どの様な情報( 計画やコスト) を提供すれば予算限界まで購入するのか
どの様に購入者に資産や事業の魅力を伝え競争すれば高値になるか


まずは、あなたの売却物件を下記より選択して高値売却の方法をご覧ください。

  • ご自宅や中古戸建
    のご売却をご検討の方
    昔の住宅地は現在よりも面積に余裕があり1区画が50坪~100坪が当たり前の時代がありました。ご売却の土地が少しでも敷地面積に余裕がある場合は、現在の新築住宅が数棟建つ場合やアパートや賃貸マンションの建築も可能な場所もあります。50坪を2棟に100坪を3棟に土地分譲する事で1棟の販売価格から建物のコストを差し引けば残りは土地の価格となり割高になります。
    そのまま土地付きの中古戸建として売却した場合の価格と複数棟に分譲住宅にした場合の土地価格との比較や賃貸アパートやマンションが建つ場合は個人の投資家や不動産投資会社による収益から土地と建築コストの合計で利回り計算して購入しますので思わぬ高額で取引される場合があります。なぜならば、投資の場合は土地の価格はあまり意味を持たず物件総額の利回りが高いか低いかで取引されます。土地の価格が高くても利回りが高ければ儲かるので購入されます。
    専属スタッフには1級建築士や戸建分譲事業や不動産投資、賃貸需要の実務に精通したスタッフがおりますので、実際に建築の法規や条例を調べ土地の区画割りや建物の設計やコストを算出します。そのデータにより新築時の分譲販売価格や、賃貸アパートであれば収益率を算出し売却のターゲットを決定し複数にオファーして価格を競争させジャパンオークションで売却する事も可能です。
    売主自身で分譲住宅の販売で直接買主に売却しさらに高値売却「不動産売却計画書」に基づき売却期間に余裕があれば、ご自身で「建築条件付き売地」「参考プラン付分譲住宅」として売却する事も可能です。よく地主さんが自身の土地を一部分割して販売するケースと同じです。近隣の新築分譲住宅を参考に売却価格を設定し建築費、上下水、ガスの新設コストを算出し直接ユーザーに販売します。この場合は分譲住宅会社の利益分のさらに15%~20%高値売却が可能です。また売却せずにご自身でアパート経営をすることもできます。一切のお手伝いも当社で全て実費で致しますのでご安心ください。

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  • 分譲区分マンション、賃貸マンション
    のご売却をご検討の方
    近年、中古マンションの売れ行きは好調です。新築と比べ価格は割安で駅に近く、専有面積も広い事が若い方やご年配のご夫婦に人気の理由です。その為不動産業者が中古マンションを買取り転売する事業が多くなり、業者の転売利益分やリフォームの工事分が安く取引されているのも現状です。なぜリフォーム済の物件に人気があるのか? 新築当時は3~4LDKが主流でしたが少子高齢化や核家族化が進み部屋数よりも広いリビングやワンフロアーが流行し、間取りをリフォームするケースが多くなりました。当然に水回りも全て交換し、室内は新築同様の状態に仕上げて販売されています。若い夫婦が全く自由な発想でリフォームを楽しんでいるケースや駅近の利便性の良い物件をバリアフリーや終の棲家としての設備を施したご年配に向けた物件など新築の価格を逆転する物件も見受けられる程です。

    ここで質問です。たとえば車の購入をする時、車体のデザインやカラー、内装のインテリアを見る事無く購入しますか? 彼らもそうです。場所や広さはわかってもどんな部屋になるの? どんな住み方が出来るの?要するに自分好みの「どんな住まい方が出来るか」「どんな間取りに住みたいか」「デザインやインテリア」「必要な設備」が重要となってきました。
    しかし「リフォーム済みの物件は新築並みに高い」「購入後リフォームするにもどうしていいかわからない」その様な方々に最新の間取りをデザインし、VRでリフォーム後のお部屋の様子を再現したのち、そのリフォーム費用も見積りし提示する事でマンションの価格とリフォーム費用の総額が解りますので予算を立てやすくなります。「好みの住まいに〇○○万円で住める」が明確になり、結果、再販業者の利益分高く売却できる可能性があります。無事成約後はリフォーム業者と購入者で直接契約をして頂ければ、リフォームや工事の瑕疵の心配は要りません。競合が多い場合やなかなか売れない物件にも効果があります。是非ご依頼ください。

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  • テナントビル
    オフィスビルのご売却をご検討の方
    一番注目する事は現状の建蔽率/容積率に余裕があるかどうかです。建築当時より様々な法改正があり、当時より容積率が緩和されているケースがあります。この余っている容積率を利用して再建築した場合、その建物から幾らの収益が上がるかで土地の価格も大きく変化します。たとえば、年間1000万の家賃収入がある建物で容積率1.2倍の容積率になると単純計算で1200万円の収入になり、投資家が同じ5%の利回りで購入した場合2億と2.4億の差となります。新築の新耐震構造で最新の設備を導入すれば家賃も1.5倍以上で貸せる可能性もあり、利回り計算すると3.6億になる可能性も秘めています。また敷地が狭い場合は隣接の地権者と共同でさらに大型物件を建築する事も可能で土地の有効利用が増加し容積率が増えれば思わぬ高値売却も可能です。
    建物が旧耐震構造の場合、旧耐震(昭和56年6月1日以前)建物と新耐震建物とは考え方が大きく違います。建設会社やデベロッパーは建て替えるように提案します。それは建築の受注や土地を取得する事が目的で多くの場合は疑問です。借り入れをして解体や再建築のコストをかけても家賃や収益が変わらないのであれば、返済金が圧迫し厳しい状況になります。そこで耐震補強工事をするのも方法です。耐震補強をすれば新耐震基準と同等の耐震基準となります。古い建物は意外にも躯体は非常にしっかりしている場合が多く現在の様にコンクリートや鉄筋、鉄骨のコストはさほど高くなかったので、ふんだんに使ったり過剰に思えるほど安全設計している場合を多く見かけます。したがってこのデフレ化の中で、無理な売却をするより時期を見定めて高値で売却する事も検討に値します。現在の賃貸用途を他の用途にコンバージョンする事で収益が改善する場合もあります。耐震工事も技術が進み以前よりコストがかからない場合もあります。建物によっては柱にカーボンをまく程度で耐震率が上がるケースもあります。又地域により助成金や補助金を使える場合もあります。まずは十分な検討と現地調査が必要です。

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  • 空き地、借地、田畑、山林
    のご売却にお悩みの方
    地方都市や郊外では、空き地、倉庫や工場、山林が目に止まります。一見すると利用価値が薄いと思いますが、幹線道路に面していたりしますと外食産業をはじめコンビニ、物販などには非常に活況です。
    近年は「自社競合」を推進する企業も増え、近くに店舗や事業があるからダメということはありません。

    借地、田畑、山林の場合
    地方都市の幹線道路ではあらゆる企業のロードサイド型店舗や同じ企業の店舗が目につきます。さらに同じ店舗が同じ地域に多く出店する事でその地域のシェアをにぎり、他の企業を圧倒し排除する傾向があります。これを「自社競合」と言い、良く耳にするPB(プライベートブランド)の展開によって、より高い利益率で運営できるようになりましたので近隣に同じ店舗で顧客を取り合っても利益は変わらない状況にあります。またコンビニも小さい宅配拠点となりつつあり、さらに出店を加速しています。さらにコンビニに対抗するドラッグストアーも今や巨大スーパーに成りつつあり競合が激しくなり、積極的に出店用地を探しています。当社はその様なナショナルチェーンの出店情報を管理しています。地方都市だから長年借り手がなかったのは、情報が提供されていないケースも考えられます。
    近年、地方の山林や田畑を相続し売却したいと言う相談が増えました。耕作も出来ず貸す事も出来ずに放置しているケースがあります。条件は有りますが太陽光発電の用地として売買や借地も可能です。太陽光は売電価格こそ下がっていますが元々国策として始まり、ソーラーパネルの技術の進歩が進み当初よりはかなり破格でパネルを購入でき設置運営できます。日が当たる場所であれば基本可能です。そのような太陽光発電業者から土地情報の提供依頼が数多くありますので、一度調べてみる事をお勧めします。

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  • 倉庫や工場 土壌汚染地
    コンビニを始めとする小売業界や宅配業界もamazonやZOZOTOWN等の新興企業の進出を含め非常事態と言えるほどの人手不足になっています。対して物流数は増大の一途となり大小の物流拠点を確保が急務です。高速道路の周辺や幹線道路周辺での出店する地域の工場や倉庫も購入意欲のある企業はたくさんあります。建物をそのまま利用するケースや新設で物流センターを作る場合もあり、変わった例ですと倉庫をPCサーバーにした例もあります。店舗が増えれば物流拠点も必要ですし、コンビニで商品の受け渡りが増えればストックヤードや小さい倉庫も必要になり物流拠点も必要になります。弊社ではそのような進出、出店希望のナショナルチェーンの情報も管理しています。さらに業種の異なる会社にオファーすれば何らかの方向性が検証できます。さらにその出店計画を元に地代や賃料を算出し、収益物件として計画すると利回りにより大口の投資家が購入します。現在も工場を移転した後に、ドラッグストアと調剤薬局、医院を誘致しテナント収入から建物費を差し引き、入居テナントと長期の仮契約をしてから投資家が利回物件として土地購入しテナント希望の建物を建築します。交渉次第で1%程度の利回りを下げれば何千万もの高値売却になります。

    土壌汚染の疑いがある土地
    現在は法律も改正され買主の負担で土壌汚染をする場合や土壌汚染の土地ごと購入できるようになりました。土壌汚染も色々な汚染の種類があり土壌改良をしなくてもよい建物や事業もあります。土壌汚染があると買い叩かれる場合が多いですが それは売り主にその知識がないためです。事業や買主をうまく選択する事で優良な土地に再生できる可能性もあります。是非ご相談ください。

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  • 空家のご売却
    にお悩みの方
    まず、お尋ねします。「空き家」を手放したいのか? 高く売りたいのか?
    不動産の価値(価格)は「利用する人」「住みたい」その様な購入希望者がいないと無価値かそれ以下の金食い虫になります。まずは無料「不動産売却計画書」の作成を依頼し原状状況を理解しお持ちの空き家に「利用したいと思う人」「住みたいと思う人」いるかが大切です。そのために,近隣の賃貸状況を過去10年遡り家賃の推移や市や町の人口の推移、駅の乗降者数、災害等のハザードマップ等で調査します。一定の需要があれば「どのような方に」「どのように利用」「どのように住みたいか」を検討し計画を立案します。
    間違っても自身で「空き家だから価値は無い」と思いこまないでください。そう言われれば不動産業者は「価値が無いです」と再販転売の利益を増やすために安くしか購入しません。
    解り易い事例として近所に新築の建売分譲住宅が販売されているかです。業者は需要の無いところに商品は企画しません、損するからです。需要があれば利益が出せるので計画したり販売をします。 あくまで顧客目線で考えると新築の商品より1000万価格が安いが目安になったりします。もちろんリフォーム済みです。これは購買層の年収倍率や若い方の自分で住み方をデザインしたい方などに好まれます。またご所有土地の隣接者の方や地元の方が利用する事も想定できます。しばらく駐車場にして収益を税金に充てるとか収益のついた自宅や社宅として事業と絡めることも一つの方法です。
    実際に築50年でもリフォームで売却に成功する例もたくさんありますし助成金や補助金を出している行政もありますのでしっかり調査が必要です。
    ココで気を付けてください!
    業者に勧められるままに先にリフォームや必要以上の清掃、庭の手入れをしないでください!!
    紹介利益だけ取って売却はするつもりはないかもしれません


    利益にこだわりいつまでも売れない良くある事例
    上記にご説明しました通り需要が無ければいくら待っても買い手はつきません。
    しかし、どうしても一定の金額で売却をこだわると何年たっても売却できず手入れの費用や近隣のクレーム、火災保険料や固定資産税など所有したいるだけで年間かなりのコストがかかってきます。300坪の別荘を1万円で売買した事もあります。
    手放すことが出来た一つの結果です。もったいない気もしますが 今需要が無い物はおそらく将来も需要が上がる そんな事態はもう来ないと思います。
    長い目で見れば最善の策になるでしょう、利益ばかりに目を向けず生活費を削る事を止めるべきではないでしょうか

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さらに高く売却する方法

  • 中古住宅は耐震診断適合証明書でさらに高く売る。
    築年数が経過し複数棟の建築が出来ない中古住宅の場合、仲介業者は築年数の経過(法定対応年数、木造は22年)を理由に価格を低く査定します。“建物の価値がもう0です!〝その理由は価格が安い方が売却しやすいからです。しかし、建物の状況にもよりますが資格のある建築士による耐震診断で耐震基準を満たす耐震補強工事をする事で「耐震診断適合証明書」を取得できます。これにより購入者は、住宅ローン減税、不動産取得税軽減、地震保険の軽減、登録免許税の軽減、贈与税の非課税措置等が使え、条件を満たした場合の当社試算では最大523万円ものメリットが生まれます。耐震的にも安全ですし広告に載せれば、523万円も割安と購入意欲が増します。その分少し高く売り値を設定させて頂けばいいのではないでしょうか、もちろん売主様が事前に工事費を負担するのではなく耐震補強工事を前提に販売広告を出し購入者が決まったらリフォーム工事に合わせて業者に費用を払えば事前の支出も少なくて済みます。(耐震診断費用だけは先に売り主様負担となります)

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  • 建物診断(ホームインスペクション)とは
    売却前又は契約後の実施条件付で建物診断をすることで売却前の安心と売却後の瑕疵リスクの低減となりますし、仲介の販売活動もより一層有利となります。

    建物状況診断 サンプル マンション状況診断書

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  • 戸建瑕疵保険付中古住宅保証とは
    売却前又は契約前に瑕疵保険付中古住宅の建物診断をすることで売却前の販売促進と売却後の瑕疵リスクの低減となります。さらに仲介の販売活動もより一層有利となります。さらに購入者に代わって戸建瑕疵(かし)保険つき中古住宅保証を取得又は取得条件付で購入頂ければ双方瑕疵の心配から解放され安心な取引が可能です。
    1000万円まで最長5年間保証(免責金額なし)「一戸建て 瑕疵保険つき中古住宅保証」とは、中古住宅の引渡し後に発生した雨漏りや構造的な不具合に対し、1000万円までの補修費用を最長5年間保証する、瑕疵保険※1 つきサービスです(免責金額はございません※2
    ※1 既存住宅個人間売買瑕疵保証責任任意保険
    ※2 保険会社へ直接ご請求される場合は、免責金額がございます

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