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旧耐震のマンション
建替えや売却でお悩みの方

設計士福田 明生Akio Fukuda

  • 大手設計事務所、大手ゼネコン設計にて数百棟の建築設計経験でスキルを積む。敷地より瞬時に最大の専有面積ボリュームを設計を得意としデザイン設計にも造詣が深い、事業収支計画は全て設計から始まる。

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近年、旧耐震建物の問題が多く取り上げられています。

2017年12月時点の調べによると旧耐震建物は全国で1万1280棟、首都圏では半数以上の6700棟を超えている様です。
建物を所有されている皆さまも出来ることならば、耐震補強工事をして安全に生活したいと思われるのは当然の事です。
また、建替工事をして快適な新しい建物への転居を要望する方もとても多いと思います。
しかし既に容積率に余裕のあるマンションやビルは建替や計画中であったり、
逆に未着手のまま取り残されている建物は容積率に余裕のない建物が大半です。
さらに耐震補強会社や管理組合コンサルタント・建替コンサルタント等の各企業は、
容積率に余裕があれば建替時にその分を売却し、建替コストの負担は少ないのですが、
容積率に余裕のあるマンションやビルを事前に調べるとともに建替の提案を済ませてしまっています。
現存する旧耐震建物は容積率に余裕のないマンションやビルだけが残っている、
上述の企業にとっては実にうまみの少ない物件として判断されがちです。
まずは、「不動産売却計画書」にて本当の実態や様々な方法、どのような計画が可能か、そのことを知ることから始めませんか。

  • 旧耐震建物
    の実態
    耐震補強の実態は、規模により工事費が数千万円~数億円もかかる場合があります。助成金や補助金等では賄いきれず、管理組合を法人格にして金融機関から融資を受け耐震工事をしているケースも見受けられます。老朽化した建物は、月々の管理費負担に追われ、劣化した建物の修繕で修繕積立費は使い果たしてしまい、益々どうする事も出来ずに現状維持となってしまいます。
    さらに、修繕や設備の管理が行き届かないと所有者の一部が見切りをつけ安値で売却しはじめ、安価で購入した新所有者は、自宅として使用しないで投資用や賃貸として低額で賃貸物件として貸し出し、低所得者や外国人が入居する事でトラブルや治安の問題、スラム化が進んでしまいます。この様になってしまうと益々所有者が安値売却を始め、資産性は低下の一途となってしまいます。

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  • 旧耐震建物を所有しているだけでも
    リスクが付きまとう
    マグニチュード7クラスの首都直下型の地震が今後30年間に起こる確率は70%と言われています。地震の際、もし建物に大きい損傷を受けた場合建物は使用できなくなります。
    その瞬間で資産価値は消滅し、解体費用を差引いた土地価格が評価となり売却しか道は無くなります。
    旧耐震基準 … 震度5程度の地震に耐えられる建物
    新耐震基準 … 震度6強から7程度の地震でも倒れない建物
    また、地震で建物が損壊しテナントや賃貸入居者、通行人、隣接建物に損害を与えた場合は
    所有者は工作物責任(無過失責任)、賃借人は占有者責任としてそこに従事していた従業員等に損害を与えた場合は賠償を負いますので少なくとも訴訟のリスクは生じます。

    仮に売却が所有者の総意(5/4)で決定しても、賃貸の入居者や営業中のテナントへの立ち退きは通損補償として評価して補償しなくてはならず、単なる賃貸契約を解除するだけではとどまりません(省く定期借家契約)。地域によりますが1テナントの立ち退き交渉に1億円を支出した例も珍しくありません。このコストをまともに払ってしまうと益々売却や建替が困難になり、この通損補償を極力抑えるためにも事前の綿密な準備が必要です。また、建替や売却の話が持ち上がると急に入居したり購入する人も増えてきますのでこれも妨げの原因となります。

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  • 耐震化は国策
    売却の方法
    建築物の耐震化は日本を挙げての国策となっており、政府は2020年までに住宅耐化率を95%に、東京都は2025年までに全ての建築物の耐震化率を100%にすることを目標にしています。その目標を達成するために、国や自治体は耐震化工事や建替に補助金を出しており、また、建替を促すような政策も次々と打ち出しています。最近では、東京都が旧耐震基準の分譲マンションの建替を推進するため、より戸数の多いマンションを立てられるよう基準を緩和しています。
    しかし、容積率が無い既存の旧耐震建物においては所有者がこの政策によって低コストで建替て住み替える事の期待は薄いと思います。
    言い換えれば、何としても旧耐震の建物を新耐震に建替させる事が政策の意図なのです。従って結果売却の道をたどる事になるでしょう。

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マンション建替の
コンサル会社の場合

一般のコンサル会社は設計系の会社が大半です。したがって容積率の余っていない建物については積極的に提案をしません。建替の折衝は、5~10年の膨大な時間と各所有者の説得が不可欠で概ねコンサルだけで5000万円以上の業者が大半です。修繕積立金が5000万円以上積み立てられているケースは少なく、既に何回かの大規模修繕を行いさらにコンサルフィーに支出する積み立てを持っていません。又途中で所有者の意見がまとまらずに中止や凍結など成功報酬的な事業となり、採算性が薄いとされ敬遠しています。

耐震補強工事会社
による新耐震化

以前よりは耐震補強工事についてコストも下がり行政の助成や補助金も完備されてきましたが、建物規模にもよりますが数千万~数億規模が掛かります。修繕積立金との兼ね合いと今後想定される大規模修繕費を考え凍結されているケースが多くあり進まないのが現状です。

前頁の業者の対応は自社の業務を提案し受注する事が目的となります。
当社は早期に売却する提案を致します。

区分所有者にとって少ない負担で建替へ住み替える事は難しいと前頁でご説明しました。しかし築古のマンションやビルは比較的好立地に位置しています。マンション以外のテナントや商業ビル等の新たな需要を詳細に調査し売却の収支計算を行うことで建て替え後の採算性を上げ、結果各区分所有者に対して高値売却の提案をする事が可能です。建替て住み替える事は不可能でも、納得のいく買い取り価格を提示する事で所有者は有利に他へ住み替えが可能となります。

新マンション建て替え法や緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例等を利用する事で解体費用や耐震診断などの費用が助成され修繕積立金も売却時に売却代金の一部として組み入れ売却価格に大きな効果を生みます。

旧耐震マンション、ビルご所有の皆様へ新たな活用方法のご提案

  • 問題点1
    旧耐震建物の問題が多く取り上げられ、2018年時点で首都圏では6746棟(56.9%)あると言われています。しかし、耐震補強工事は居住スペースが狭くなったり、建設費の高騰で1億とも5億とも掛かるケースがあります。修繕積立金では到底支払できず、耐震補強をするにしても管理組合で新たな借入をし補強工事しなくてはなりません。
    あと何年使い続ける事が出来るでしょうか?同時に大規模修繕もしなくてはならず問題は先送りです!
  • 問題点2
    理想は所有者全員が少ない負担で建替、住み替える事ですが…。既存建物に容積率が余っていたり、新法により容積率を上乗せしてもらえるとより大きな建物が建てられるので、その分増えた部屋を売却して建替コストを捻出できます。でも...実は建替してより大きな建物を建てられるマンションは既に建替済で、残りの旧耐震建物は現状の建物の大きさしか建替えられません!建替コンサルタントはそれをよく知っているので、高額なコンサル料を請求するケースがあります。
  • 問題点3
    首都直下型地震、マグニチュード7クラスが30年以内に発生する確率は70%と言われています。旧耐震の建物の耐震基準は震度5程度まで耐えられる建物とされています。もし大きい地震で損傷を受けた場合、建物自体が使用できなくなり、その瞬間で資産は消滅!!その後解体費用を差し引いた土地売却価格を所有者で分配する事になります。
  • 問題点4
    地震が発生し旧耐震建物での通行人や賃貸人にけが等を負わせた場合、所有者責任としてオーナーが訴訟や賠償の責めを受ける場合があります!
  • 問題点5
    東京都では2025年までに耐震化率100%を目指しています。耐震化をしていない建物の実名を公表しており、今後売却は益々不利になります。

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