「AI不動産売却計画書」と
不動産査定の違いとは！

不動産を売却する際、不動産仲介業者は「不動産査定書」を提出してきます。
しかし、これが曲者！何の根拠で書かれたのかわかりません。近隣の売却取引事例を添付して相場と主張します。ですが同住所の同じものではありません。業者がある一定の価格に納得させる為に都合の良い取引事例を引用しているにすぎません。
また路線価表を添付しますがこれは地価税を算出する計算の根拠であり取引とは全く関係ありません。現に固定資産税の過大徴収による訴訟も起きるのはこのためです。「不動産売却計画書」は上述した方法を一切持ち込まない「収益還元法」で売却価格を算定します。従って大きな差が出るのです。
たとえば、マンションが建築できる土地も戸建が建てられる土地も全て業者の思惑で価格の提示を受けてしまうからです。「収益還元価格」を求めるためには建築や税制を含めた専門家が集まらないと算出できないからです。

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「収益還元法」による
不動産の売却価格とは！

良くある解りやすい例で説明すると、ある大手仲介会社に査定を依頼し査定価格に納得がいかず、ご相談を受けるケースがあります。土地40坪、築45年の木造住宅、一見すると、建物の価値は減価償却22年で価値は0円、土地は近隣の相場から、、、坪00円したがって総額000万円です。ここに盲点が3か所あります。
この土地は容積率が高いので土地を2棟に区画割して2棟の新築分譲住宅が建ちます。その場合の販売価格、建築原価、業者の諸経費と利益を引いたものが、あなたの土地の価値です。
2つ目は、築45年が本当に価値0円ですか。それは減価償却の話であってその建物を耐震補強すれば平成30年と同じ耐震率になります。これを内装や外観をリフォームすれば購入者は沢山います。これを業としているのがリフォーム転売業者です。
(耐震診断適合証明書を取得しさらに有利に高値で売却する方法コチラ)3つ目はもし駅に近ければアパートは立ちませんか？個人投資家が土地値関係なく家賃収入に対しての収益還元で土地を評価購入します。坪いくら、、なんて関係ないのです。
最低でもこの3つくらいは検討し価格を比較する必要があるのではないでしょうか。
此れが収益還元法です。土地は利用により価値が決まるのです。
仲介業者の査定価格を比較してもあまり意味は無いと思います。
「AI不動産売却計画書」をご利用頂ければ　収益還元であなたの土地や資産の高値売却の計画をご覧いただけます。

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区分マンション、ビル、空き家、
空き地、山林田畑、全てに
収益還元はある。

区分マンション、収益アパマン、テナントビル、借地権、底地権、空き家、空き地、山林、田畑、全てに収益還元は有ります。
区分マンションも民泊やSOHO、トランクルームなどの利用の仕方により購入者が違い、購入金額も違います。収益アパートやマンションは条件により投資家が利回りで高く購入しています。旧耐震で築年数の古い場合でも管理組合や他の所有者と協力し、高級オフィスビルへの建て替え計画をして、無事に1棟全てを高値で売却する事が出来、各区分所有者にとっても購入した時の何割増しにもなった例も存在します。事例旧耐震のマンションはいずれ解体の運命にはあります。地震が来て使用差し止めされてからの売却では買いたたかれるのは目に見えて明らかですし、さらに住むところさえ失うのです。収益アパートやマンション、事業用テナントビルも旧耐震には逆らえません。収益や事業が伴うと民法第717条　（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）として事業主やオーナーに対してリスクが発生します。ですので早目な計画と対処が必要です。
空き家や空き地でも利用したい人、事業をしたい人は沢山います。
空き家は民泊やSOHO、移住など需要は有ります。古民家ならば解体するだけで古材が高値で売れてかなりの収入になる場合もあります。空き地も国道や県道沿いのコンビニ等のテナントや資材置場、駐車場や倉庫、特に倉庫は需要があります。最近の宅配物流は全国津々浦々対応しています。その為には大きな物流拠点や配送拠点が必要です。
山林や田畑などは工場や倉庫だけでなくソーラー発電にも需要があります。
その人(事業)を見つける事で思わぬ高値売却となります。利用方法や利用したい人を探すのは一般の人には難しいと思います。

まずはコンサルタントにご相談頂く事をお勧めします。

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さらに高値の方法とは？　

ご自身のご所有不動産では利用価値は低くてもお隣の土地と共同で売却すれば、土地の方が上がる可能性もあります。良くある事例では、2棟の分譲住宅にするには少しだけ土地が足りないのでお隣にお声をかけて少しだけ譲って頂くと計画が成立し高値売却に成功。但し少しの土地の購入費用と分筆登記費用、ブロック塀の積み替えなどの費用の負担は発生しますが、トータルで高く売却できるのであれば得策だと思います。交渉はご本人でなくコンサルタントや土地家屋調査士等の外部の人が適任だと思います。
まずはコンサルタントにご相談ください。ご自身の資産の戦闘能力を知る事からはじめましょう！

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借地権、底地権も
収益還元で売却計画を！

借地の人は底地を欲しがりますし、底地の人は借地を買い取りたいと思います。
借地権も底地権も収益還元で購入してから利用もしくは売却をお勧めします。
購入してまで売却の必要があるか？逆に買い取ってもらった方が高値か？その見極めをコンサルタントにご相談ください。一般的に底地権や借地権は不動産仲介業者は扱いたがりません。理由は一つ、面倒くさい、すぐにお金にならないからです。しかも交渉は難航する場合が多いので、少しだけ交渉してダメならすぐに手を引きます。
なぜ交渉がスムーズにいかないか？その理由は、旧借地借家契約の多くは先代の所有者同士が締結しているものなので当時の事情や契約書、約束事などが現所有者にはわからない場合が多いからです。一般的に借地人は新たに建物を建てる際、底地人に承諾料の支払が必要となり、違う用途の建物を建てる場合は承諾が必要です。底地人は地代が払われている限り、退去の要求は出来ず、こう着してしまいます。また契約についてもあいまいなものが多く地代は毎月払っているけど契約書が無いなど、復元するには再交渉から始めなくてはなりません。弁護士や司法書士、土地家屋調査士、さらに全員をまとめるシニアコンサルタントなど複数協力しなくては解決しづらい問題となりやすいのです。しかし双方の協力を取り付ける事に成功すれば底借一体の所有権として利用価値が上がり高値売却に結びつきます。複数の戸建て住宅を建てる事に成功したり、分譲マンションとして売却し最上階にご自身で住む事に成功した事例もあります。
まずはご相談ください。

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再建築不可物件！敷地が突然！
道路とされ建築できない専門家の
協力により解決できます。

昔の測量や登記は手書きや毛筆の物もあり、当時の事を正確に知る事は専門家の力を借りないと解決しない場合があります。相談の多くは未接道による再建築不可です。
また、昔の土地の区画や造成は、地主さんや地元の不動産業者が道路を入れたり土地を分筆したりと曖昧なことで済まされていました。時代が変わり、登記簿にも記載が無く当時を証明するものも無く売れずに途方に暮れる場合があります。
再建築不可物件は不動産業者としても手間がかかり面倒でお金にならないと取り合ってもらえない場合があります。その原因は、公道に対して接道の要件を満たしていないからです。「今まで道路だと思っていたのにそこは他人の敷地だった」とか「自分の敷地の通路と思っていたものが実は建築できない道路の扱いになった」とか様々です。しかし解決する方法は必ず有ります。以前も戦前の航空写真を探し、そこがご自身の通路だったと役所に証明した結果、解決した例や囲繞地通行権、時効取得など法律の知識を用いて粘り強く交渉し結果、解決した例もあります。複数の専門知識が必要となります。まずはコンサルタントにご相談ください。

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