旧耐震建物
の実態

耐震補強の実態は、規模により工事費が数千万円~数億円もかかる場合があります。助成金や補助金等では賄いきれず、管理組合を法人格にして金融機関から融資を受け耐震工事をしているケースも見受けられます。老朽化した建物は、月々の管理費負担に追われ、劣化した建物の修繕で修繕積立費は使い果たしてしまい、益々どうする事も出来ずに現状維持となってしまいます。
さらに、修繕や設備の管理が行き届かないと所有者の一部が見切りをつけ安値で売却しはじめ、安価で購入した新所有者は、自宅として使用しないで投資用や賃貸として低額で賃貸物件として貸し出し、低所得者や外国人が入居する事でトラブルや治安の問題、スラム化が進んでしまいます。この様になってしまうと益々所有者が安値売却を始め、資産性は低下の一途となってしまいます。

詳しく閉じる

旧耐震建物を所有しているだけでも
リスクが付きまとう

マグニチュード７クラスの首都直下型の地震が今後30年間に起こる確率は70％と言われています。地震の際、もし建物に大きい損傷を受けた場合建物は使用できなくなります。
その瞬間で資産価値は消滅し、解体費用を差引いた土地価格が評価となり売却しか道は無くなります。
旧耐震基準 … 震度5程度の地震に耐えられる建物
新耐震基準 … 震度６強から7程度の地震でも倒れない建物
また、地震で建物が損壊しテナントや賃貸入居者、通行人、隣接建物に損害を与えた場合は
所有者は工作物責任(無過失責任)、賃借人は占有者責任としてそこに従事していた従業員等に損害を与えた場合は賠償を負いますので少なくとも訴訟のリスクは生じます。

仮に売却が所有者の総意(5/4)で決定しても、賃貸の入居者や営業中のテナントへの立ち退きは通損補償として評価して補償しなくてはならず、単なる賃貸契約を解除するだけではとどまりません(省く定期借家契約)。地域によりますが1テナントの立ち退き交渉に１億円を支出した例も珍しくありません。このコストをまともに払ってしまうと益々売却や建替が困難になり、この通損補償を極力抑えるためにも事前の綿密な準備が必要です。また、建替や売却の話が持ち上がると急に入居したり購入する人も増えてきますのでこれも妨げの原因となります。

詳しく閉じる

耐震化は国策
売却の方法

建築物の耐震化は日本を挙げての国策となっており、政府は2020年までに住宅耐化率を95％に、東京都は2025年までに全ての建築物の耐震化率を100％にすることを目標にしています。その目標を達成するために、国や自治体は耐震化工事や建替に補助金を出しており、また、建替を促すような政策も次々と打ち出しています。最近では、東京都が旧耐震基準の分譲マンションの建替を推進するため、より戸数の多いマンションを立てられるよう基準を緩和しています。
しかし、容積率が無い既存の旧耐震建物においては所有者がこの政策によって低コストで建替て住み替える事の期待は薄いと思います。
言い換えれば、何としても旧耐震の建物を新耐震に建替させる事が政策の意図なのです。従って結果売却の道をたどる事になるでしょう。

詳しく閉じる