よくあるご質問
- Q.1【売却】
- 専属専任媒介はやめたほうがいいと本に書いてあるのですが、一般媒介だと売却に力をいれてもらえないということは、結局どちらで結んだほうがいいのでしょうか？
- はい、確かにそのような表現をさせて頂きました。正解は無いのですが、お伝えしたかったのは安易に高値査定価格を提示されたからと言って専属専任媒介を締結する事に警鐘を鳴らしたものです。重要なのは、その査定価格の根拠や、販売活動の内容などを確認し、契約内容に盛り込むことができ、且つ誠実に仕事を進め、定期的に的確な報告をしてもらえる業者かを見極めたうえで、ご判断されることをお勧めいたします。
- Q.2【売却】
- 不動産は今が売り時なんですか？
- 絶対に明確な「売り時」を断言する事は難しいですが、ご売却の理由や時期が人それぞれ違うように、ご売却をしなければならないその期限や制限の中で、一番良い条件を逃さないためにも、相場だけなどに惑わされない知識や事前準備、そして信頼できる方に相談をしながら、売却活動を前もって進めておくことが、結果として「いい条件や売り時を逃さない」ということに繋がると考えます。
- Q.3【オークション】
- オークション制度は誰でも利用できるのでしょうか？
- どなたでも利用可能です。しかしオークションに向いている不動産とそうでない不動産もありますので詳しくはコンサルタントにご相談ください。
- Q.4【売却】
- 売却した際の税金はどうなりますか？
- 貴方は不動産を売る事が目的ですか？それとも売却に伴うキャッシュフローを重要視されますか？売却の時期や方法などにより大きく税金も左右されます。
売却は出来たが、売却後に思わぬ税金を支払う羽目になった事で、キャッシュフローがマイナスになったなどと言う事は良くある話です。
売却の計画と同時に、資産税専門の税理士と売却後の税金の試算をして、確実に高値売却をすべきではないでしょうか。
- Q.5【売却】
- 御社に売却を依頼できるのか？
- もちろん、よろこんで承ります。当社の「不動産売却計画書」を是非ともご覧ください。皆様のご納得のいく売却活動のご提案をさせていただきます。
- Q.6【仲介】
- 仲介手数料はかかるの？
- 原則として仲介手数料は売り主様より頂戴いたしません。但し買い主様がどうしても仲介を別会社にしたいと言う場合には、買い主様が購入された金額を検討の上、頂戴するケースもございます。
- Q.7【売却】
- 無料で不動産売却計画書を作ってもらえて、仲介手数料もなしと聞いているが、何を会社として収益源としているのか（目的は何なのか）？
- あくまで買い主様側の仲介手数料のみで事業を行っています。これは売り主様に、不正や安く売却させる意図を持たず、高値売却で喜んで頂くためです。また双方の仲介に入りますと、片側に有利な条件を提示してしまう事を防ぐためでもあります。ちなみに、海外では売り主様側が6％買い主様側は0％がスタンダードであり、自由な個人間売買を推奨しています。しかし日本と違うのは、建物自体のデューデリジェンス(建物診断)やインスペクション(建物検査)、建物瑕疵保証やタイトルインシュランス(契約内容の瑕疵による損害補償)等が整備され、物件情報の詳細な開示（ディスクロージャー）を行う義務がある事で、オープンにだれでも閲覧できるところです。弊社は、この様なビジネスモデルを日本に導入したいと研究しています。
- Q.8【売却】
- どのような販売方法をしてくれるのか？サイト掲載など？
- 一般的なサイト内広告はもちろんのことですが、大切なのは広く情報を流す事だけでなく本当にその不動産をほしい、必要としている顧客に直接提案をする事だと弊社は考えます。
その為に「不動産売却計画書」以外に、売却につながる事業の構築やコストの試算を行い、高値購入者希望者へ情報を提供する事で、ニーズを持つ方が求める価値をより高めて提供することが、高価格売却へ繋がる販売方法と考えます。
- Q.9【売却】
- 「不動産売却計画書」どのようなものでしょうか？
- 不動産売買の現場では、「査定相場」という言葉がごく当たり前に使われています。しかし「査定相場」と言いながら、その価格では売れない場合が多々あります。
物件の「査定相場」は、多くの場合は曖昧です。一般的に不動産会社では、近隣の取引事例からその額を導き出していきますが、自社の取り扱い物件以外の売却取引価格データはありませんから、「正確さ」に欠けるものです。つまり実際には、机上で「査定書」が作られ、早く売れる売却価格が決められるということです。「不動産売却計画書」とは、「プロの眼から見て、不動産価値を高めて売る方法」を提示することです。この計画書には、売却によるロスやリスクも考え、それをどのようにリスクヘッジするかの考察を含め、より高値で売却するため税理士・建築士などの専門家による販売戦略を提示します。こうしたプロセスによって、所有しておられる不動産の良い点を最大限にアピールする方法を検討し、逆にリスクも隠さずに共有して対応してまいります。
- Q.10【売却】
- 少しでも有利に、高い価格で売るためのポイントはありますか？
- 当然誰もが少しでも高く売りたいと思います。
その基本は、「所有している不動産の良い点を最大限にアピールする方法を検討する」ことです。
売り主様と仲介業者で、それぞれの視点からできるだけ「良い点」を探し出して買い主様に伝えます。
「良い点」というのは例えば、“向きは悪いが、庭は広くてきれいである”とか、“外見は古いけど、内装はリフォーム済みで新しい”など、住んでいてわかることは当然、住んでいても気づかない長所もあります。
「プロの眼から見て、不動産価値を高めて売る方法」を提示してもらいましょう。
また、売る相手が業者の場合、もっと調査をしておくべき点があります。
例えば、土地を売る場合、業者は購入後、マンションなどを建てて販売しますから、そのマンションのブランド性の高さなどによっても買い取り価格が大きく違ってきます。
ブランド性が高く人気があれば、高い価格ですぐに売れるからです。
これは投資用マンション業者、投資用賃貸マンション業者、戸建て分譲業者、ハウスメーカーにも同じことが言えます。
売却先を検討する際、その不動産が、「誰に」、「何の目的で」、「どのように加工されて」、売却されるかの「出口」を知っておくと優位に進められます。
「不動産売却計画書」ではこうした「販売戦略」を提示します。
- Q.11【売却】
- 「査定額」とはどんなものですか？
- まず、「査定額」は不動産会社によっても算出方法が異なるため、一社に依頼するだけで、適正な「査定相場」を知ることは困難であると思ってください。同じ町内の土地でも、その土地の形や面積、方位、周囲の環境などによって価格が大きく変わってきますし、不動産の取引をする時期によってもその相場が異なることがあるため、同じ土地や建物であっても「査定額」が常に同じとは限りません。
また、複数の不動産会社に土地や建物の査定を依頼すると、会社ごとに「査定額」が異なる場合があります。「査定金額」とは、3ヶ月くらいの販売期間があれば、その不動産が売れるであろうという価格を算出するといわれています。つまり、不動産業者や担当の考え方や会社事情によって変わってしまうということです。
その他、査定をした不動産会社が本来知らなければならない理由を知らなかったために、計算しなければならない評点が入っておらず、金額が高くなったり、低くなったりする場合もあります。
机上査定などでは正確な調査が行われていませんので、現地をよく知っている不動産会社と、あまり詳しくない不動産会社ではこういった差が出ることがあります。
このように、様々な理由によって「査定額」に差が出てくることになります。売却後に後悔しないためにも、手間を惜しまず、必ず複数の不動産業者から査定を受け、多くの情報の中から、より正しい答えを見つけ出すことが大切です。査定をしてくれた不動産会社と話をする際には、査定金額そのものを聞くというよりも、どのような考え方をする会社なのかを判断するために話を聞く、と考えた方が良いと思います。
- Q.12【売却】
- 数多い不動産会社で、どこに売却依頼をすればいいの？
- いまや不動産会社は地元企業から大企業まで、数え切れないほど存在しています。メインとする部門も様々で、新築販売からや中古住宅の仲介、マンション専門等、その企業がどの部門に重きをおくかでも多少の違いは出てまいります。とはいえ、基本的にご売却依頼後、物件情報は不動産流通機構に登録され市場に流通していきます。その際のポイントとして、誠実に活動しているか？定期的な活動報告をしているか？担当者に知識や経験が備わっているか？等が重要です。また、情報や事例の豊富さ等、仲介する不動産の価値を高めながら活動できる企業がベストです。
- Q.13【売却】
- 親から不動産を相続しました。売却したいのですが相続の手続きが複雑でわかりません。
- 不動産を相続した場合、もともとの所有者（被相続人）の名義だったものを、新しい所有者（相続人）の名義に変更する必要があります。これが「相続登記」です。「相続登記」は、「いつまでに手続きしなければいけない」という期限の決まりはありませんが、「相続登記」で名義を変更していなければ、様々なデメリットが生まれます。売却することができないということも、その一つです。
その手続きですが、例えば親が土地を所有していた場合、その親の死後であっても、「相続登記」をしなければ自分の判断で土地を売却することも、担保にしてお金を借りることもできません。しかし相続する財産は、相続する人が確定していなければ、法定相続人（民法で定められている相続する権利のある人。配偶者や子どもなど）全員の共有財産となります。したがって、勝手に自分のものだとして登記することはできません。
登記上ご自身以外にも共有者がいることはデメリットにつながってしまう可能性があります。例えばこの相続した不動産を売却する、もしくは修繕や建て替えをしようと思っても個人の判断だけではできず、相続人全員の承諾が必要となります。また、相続開始時の相続人が全て健在であり、また相続人間の関係も良好であれば特に問題はないはずですが、相続人のうちの1人が亡くなっていたりすればその被相続人の相続人の承諾も必要ということになります。そこで一般的には相続人全員による「遺産分割協議」により特定の相続人を決めることになります。こうして、相続人同士の協議がまとまり故人名義から相続した人へ名義を変更したあとは、その不動産は新しい名義人の売る・貸す・住む、全て自由です。
なお、兄弟など相続人が複数いる場合、相続した不動産を売却して売却代金を相続人同士で分け合う「換価分割」という方法があります。この方法であれば、明確に分配できるのでトラブルを防ぐことができます。この「換価分割」を行う場合、実際に売却手続きのできる相続人を選び、選ばれた相続人が自分の名義にした上で売却手続きを行うこととなります。その際は「遺産分割協議」によって、「誰が売却するのか」、「売却代金や期限」、「誰がどれだけ相続するのか」を決めておくと良いでしょう。遺産分割の協議は関係者の心情的な問題を含め、法律・税金についての手続きがたいへん複雑になってくることが多くあります。それぞれの専門家にアドバイスを受けることをお勧めします。
- Q.14【売却】
- 家を売りたい。どのくらいの期間で売れるの？
- 家を売りに出してから売却までにかかる期間は、現状の不動産市場に合った価格で売りに出せば、3ヵ月以内には売れるというのが一般的だと言われています。しかし、価格や広さ等の条件が似た競合物件の有無など、物件によって状況が様々なので、必ずしも3ヵ月以内に売れるとは限りません。半年またはそれ以上かかる可能性もあるということです。売り急ぐと価格や条件など、妥協した部分に後悔が残ってしまうこともあります。家は大きな財産なので、満足いく販売活動ができなければ非常に心残りとなってしまうでしょう。こうした大切な財産はできるだけ高く売りたいものです。
ここで一つ、不動産仲介業者の「査定」価格については、一般の方々が気づかない大きなカラクリがあることに注意しなければなりません。不動産仲介業者が早く不動産を売るために、当初の査定額から大幅なディスカウントを持ち掛けてくるようなケースがありますが、これは要注意です。売り主様の代理人（＝不動産仲介業者）が、自分で買い主様を見つけたときには買い主様の代理人も兼ねる「双方代理」となる契約があります。これにより、不動産仲介業者は売り主様・買い主様の両方から手数料を受け取ることになります。つまり不動産仲介業者には、売り主様の希望通りの価格で売ろうとする努力よりも、値段を下げてでも「双方代理」により、より多くの収入が得られる仕組みがあるのです。
本当に納得できる評価額でスムーズに売却を進めるためにも、「不動産売却計画書」をご利用になってみてください。
- Q.15【売却】
- 不動産の購入ってどうするの？どんな費用がかかるの？
- まず、しっかりとした資金計画を立てないと、「自宅は新しくなったけど、家計が苦しくなってしまう」という結果になってしまいます。資金全体を把握するというのは、とても大切なことです。
不動産の購入には、不動産の購入資金とは別に、仲介業者への手数料、登記費用（司法書士報酬を含む）、契約書に貼る印紙代、固定資産税の日割分（購入日からその年の12月31日までの固定資産税）がかかります。また、任意ではあるものの、火災保険にも加入しなければならないので、保険料もかかります。銀行からの資金の借入れを行うようでしたら、銀行利息はもちろん、保証料、銀行への手数料等もかかります。
購入後は、不動産取得税が課税され、毎年固定資産税の負担があります。さらに、中古物件を購入されるようでしたら、場合によってはリフォーム費用、また新居用に家電家具も新しく購入されるかもしれません。また、これら以外にも注意すべき点として、先々のライフスタイルも十分に考慮したうえで「誰の名義にするか」ということです。基本的には、不動産の購入資金を出された方の名義にしなければ贈与税が課税される可能性があります。両親からの資金贈与を受ける方も多くいらっしゃると思います。その場合は、この贈与税に対し減税措置を適用できる場合があります。専門家にご相談することをお勧めします。
不動産を購入後にリフォームをされる場合は税金控除・補助金制度を活用しましょう。
リフォームを行う際、国や地方自治体が提供している「リフォーム補助金」や「リフォーム減税」を活用することをお勧めします。リフォーム工事を行うことで工事費用の一部が助成される「リフォーム補助金」と、所得税や固定資産税などの減税が受けられる「リフォーム減税」は、介護環境整備や省エネ推進を目的として国が行っている住宅支援施策の一つです。ただし、これらの制度は申請しなければ適用されないうえ、工事の前後に申請が必要など、手続き上の注意点もあります。
行政のリフォーム支援を充分に活用するために、それぞれの制度の概要を知っておくことが重要です。お住まいの地域によって、制度の内容・補助金の額、申請時期などが異なりますのでご注意ください。専門家にご相談されることをお勧めします。
※参考資料《横浜市 / エコリノベーション（省エネ改修）補助金制度》
申請により、以下のように補助金が給付されます。
・一般改修工事に要する費用の3分の1（上限金額40万円）までを補助。
・住宅全ての開口部を断熱改修するなどの特定改修工事の場合は費用の3分の1（上限金額80万円）までを補助。
- Q.16【相続】
- 相続したくないのだけれど・・・
- 「相続をしたくない」という理由は、大きく２つあると思われます。まず「相続放棄」をする場合です。亡くなった方にマイナスの財産が多い場合や、相続人の間で争っていて巻き込まれたくない場合に「相続放棄」という選択をすることができます。その場合、「相続放棄申述書」というものを相続が始まったことを知った日（通常、被相続人の亡くなった日）の翌日から3か月以内に、被相続人の住所を管轄する家庭裁判所に提出します。これにより亡くなった方の持つ土地や建物の所有権や、預金・株等の財産や資産などのプラスの遺産及び、借金などのマイナスの遺産の「一切を引き継がない」ことになります。
また、実家（不動産）はいらないが相続放棄したいというわけではなく、「不動産を売って現金を相続人全員で分割したい」ということも多くあります。固定資産税もかかり、維持費もかかり、実際の手間もかかる不動産を持っているよりは、すぐに現金化して分けてしまいたいということです。この場合「代償分割」、「換価分割」という方法があります。「Ｑ＆Ａ Q. 相続争いはイヤ！ 解決方法はある？」の項目をご参考ください。
- Q.17【相続】
- 相続した不動産を有効に活用したい。
- ■遊休不動産を活用した相続税対策
地方にある広大な土地を相続により取得したものの、結局未利用のまま、ということがあります。固定資産税等の負担を考えると、未利用のままにするのではなく、遊休不動産の有効活用と将来の相続税対策を講ずべきです。資金をどの程度かけられるかによって、有効活用の方法が異なりますが、「建物の建築資金が調達可能なケース」、「整地費用程度くらいであれば調達可能なケース」、「資金は全く調達できないケース」のおおまかに3通りあります。
1 建物建築資金が調達可能なケース
遊休不動産に賃貸用マンションや店舗等を建築し、賃貸することができれば不動産収入が見込めます。土地の評価は、「貸家建付地」として評価されるため、更地価額から「借地権割合×借家権割合」分を控除することができ、評価額が減少します。さらに、小規模宅地等の評価減の適用(賃貸用マンションや店舗等の場合は、200㎡まで50%の評価減)が可能です。建物の評価は、貸家として固定資産税評価額から借家権割合を控除することができます。しかも、固定資産税評価額自体、建物の建築価額の通常50%から60%程度で評価されるため、借入金で建築する場合でも、手元資金で建築する場合でも、相続税の評価上は有効に作用します。この場合、その土地の周辺状況をよく考え、土地活用を失敗しないよう、充分にシミュレーションしてみましょう。
2 調達資金がゼロのケース
譲渡による所得税の負担を考慮しても、有効活用できる収益物件に買い換えることも検討する必要があります。未利用地のまま長い間放置していれば、保有コストのみがかかり、相続が発生した場合でも更地評価となってしまいます。多少の費用がかかっても有効活用できる収益物件に買い換えた方が、有利となるケースがあります。注意点として、買換えを検討する場合には,所有土地の譲渡により発生する譲渡所得税（所得税・住民税）、売却に伴う測量費用、仲介手数料等を試算して、売却による手取額を試算したうえで、買換え物件を検討する必要があります。取得に伴う登記費用、不動産取得税等の諸費用も考慮し、手取額だけで取得可能なのか、借入等が必要なのかをシミュレーションしたうえで物件を検討しましょう。
3 相続における不動産の売却
不動産を相続するにあたり、売却するという方法もあります。
例えば相続人が複数いるケースや、利用予定のない不動産を所有しているケース、物件の維持・管理が難しいケースなどでは、売却というのが主な流れになるでしょう。相続して得た不動産を売却するメリットは、大きく分けて３つあります。
a. 現金化することで相続に関する納税の資金を用意できること。
遺産相続には意外とお金がかかります。納税資金が用意できないので不動産を売却するというケースは非常に多くあります。
b. 相続しやすくなること。
兄弟や親戚など、複数の相続人がいるのに財産が不動産ばかりという場合、そのままでは分配しにくいので現金化するという方法があります。
c.固定資産税の負担をなくすことができること。
不動産を所有していると、維持・管理にコストがかかり、毎年固定資産税も納めなくてはいけません。利用していない不動産や、遠隔地に所有している物件の場合、売却したほうが節約になることもあるのです。
こうした不動産の活用を広く考え、適切な対処方法を提案できる業者を見つけられるとよいでしょう。
- Q.18【相続】
- 相続した不動産を売りたいけれど、また相続した際にかかった以外に、税金がかかるのか？
- 相続された不動産の売却時の税金は相続後３年以内なら特例が受けられます。
詳しくご説明すると、相続した不動産であっても、不動産売却の際に譲渡益が発生したときは、さらにこの譲渡益に対する「譲渡所得税」を支払わなければならないことがあります。但し、相続した不動産を、相続後3年10カ月以内に売却(=譲渡)すれば、譲渡所得税が軽減される「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。これは、一般的に「取得費加算の特例」と呼ばれます。相続により取得した土地、建物、株式などを一定期間内に売却(=譲渡)した場合には、一定の金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。相続によって財産を取得すると相続税がかかり、その相続財産を売却(=譲渡)すれば譲渡所得税がかかります。これは1つの財産について2種類の税金が課税される二重課税にあたりますが、税負担を軽減するための措置です。
取得費加算の特例の考え方
相続した不動産を売却(=譲渡)した場合、売却代金から取得費や譲渡費用を引いた金額が譲渡所得税の課税対象となります。課税譲渡所得の求め方は以下の通りです。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
ここに「取得費加算の特例」が適用されると「資産の取得費」が増えることになり、その分、課税対象となる譲渡所得が少なくなります。譲渡所得が少なくなれば、払わなければいけない譲渡所得税・住民税は少なくなることになります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
「取得費加算の特例」を受けるための要件
1.相続または遺贈により財産を取得した者であること。
2.その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
3.その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年を経過するまでの間に譲渡していること。
この要件に合致していれば、確定申告をすることで支払った相続税額を間接的に取り戻すことができます。
- Q.19【相続】
- 相続税が払えるか心配です。
- 相続税が発生したけれど、現金がなくて支払いが出来ないときは、相続した家や土地、マンションなどの不動産を売却したお金で相続税を納めることも出来ます。
その前に先ず、相続財産がいくらで、相続税をいくら払わなければならないかを明らかにしておきましょう。
相続税対象の相続財産は、預貯金や株式などの金融資産（定期預金の権利や受取人の固有財産である保険金などのみなし相続財産も含めます）さらに不動産、車、家財道具などを合計し、債務（借金など）や葬式費用などを控除し、相続前に贈与された財産などの価額を加算し「課税価格の合計」を出します。この合計から相続税法で決められている「基礎控除額」を差し引いた金額（課税遺産総額）に相続税が課税されます。
平成27年1月1日以降の相続から
「課税価格の合計」－「基礎控除」（3000万円＋法定相続人×600万円） ＝「課税遺産総額」
→ この金額に応じた税率により課税額計算 ＝ 相続税額 という計算になります。
相続人が複数いる場合は、これを基に各相続人の相続税額を計算していきます。
さて、一般的に財産の大部分を占めるのが不動産です。不動産を相続したのだけれど、ご質問のような相続税を納めるための現金がない、ということはよくあります。そのような場合、相続した家や土地、マンションなどの不動産を売却したお金で相続税を納める方法があります。（他にも「分割支払い」、「物納」等の方法もあります。但し、色々と厳しい条件が付いています。）
この相続した不動産を売却して相続税を払う方法についてのメリットは3点あります。
1.高く売れれば相続税を支払っても手元に現金が残る。
2.不動産売却の際に本来かかる譲渡税が軽減される。
3.複数の相続人がいる場合、納税後、残った現金を分配がしやすくなる。
相続税の申告・納税は相続の日（被相続人が死去した日）から、10か月以内にしなければならないことになっています。そのため売却は10か月以内に行わなければ、支払いに間に合いません。時間に余裕がない状況で売ろうとすると、価格交渉で不利になりがちです。不動産売却をお考えの場合は、専門家に相談される事で、売却しないで相続した場合でもよい方法や、相続した不動産を活かす方法を考えましょう。
- Q.20【相続】
- 相続争いはイヤ！解決方法はある？
- 「争続」を避ける！
相続の遺産分割において現金や預貯金は、遺留分や寄与分の問題があっても、最終的には分割できる財産です。けれども、不動産については二つに分けることはできません。このような分けられない財産が、時として、相続時の遺産分割で争いごとの原因になるのです。相続財産をどう分割するかはすなわち、不動産をどう分割するかの問題ではないでしょうか。
不動産は預貯金等に比べて分割するのが困難なため、とりあえず共有にする人が多いようです。ただし共有では根本的な問題解決とはいえず、ただ遺産分割の問題を先送りにしているだけに過ぎません。不動産を相続人の共有にした場合、土地を売却する際などには共有者全員の合意が必要となります。もしも売却に反対する人がいたり、行方不明の人がいたりすると売却できない、といった問題が生じます。また、共有のままにしていると、相続が発生するごとにどんどん共有者が増え、ますます全員の合意が得られにくくなってしまいます。ここでは相続人間での協議、および協議が整わない場合の3つの対策について述べてみます。
1 不動産を代償分割で取得する
代償分割とは、特定の相続人が財産を相続する代わりに、他の相続人に金銭などを支払うなどして過不足を調整する分割方法です。この調整金を「代償金」といいます。不動産などの分けられない財産しかない場合や、事業承継のため特定の相続人に財産を集中させたい場合などに行われます。
2 不動産を換価分割で取得する
換価分割とは、不動産などの相続財産を売却して現金化し、その現金を相続人で分割する方法をいいます。現物分割が不可能又は相当ではなく、かつ代償金の支払能力がある相続人がいないために代償分割もできない場合などにこの分割方法が選択されます。
3 遺産分割調停
不動産の評価額について合意が取れない、不動産以外の財産との分け方について遺産分割協議の合意が取れない、話し合いが全く進まない結果、法定相続分に応じた持分による共有ということになってしまいがちです。しかし、前述しましたように共有状態にしておくと様々な問題を抱え込むことになります。遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停の申し立てを行います。相続人同士だけで遺産分割協議を行っていると、お互い感情的になったり意地を張ってしまったりするので、利害関係のない第三者である家庭裁判所にて話し合いを行うことが有効な手段といえます。さらに調停による話し合いでも話がまとまらず調停が不成立になった場合には、家庭裁判所の審判で結論を出すことになります。『調停』についても『審判』についても難しい法律が絡んできますので、弁護士などの専門家にご相談の上、どのようにしていけば良いのかを相談すべきではないでしょうか。
- Q.21【空き家】
- 空き家になりそうな実家はどうすればいいですか？
- 空き家を持っているといっても、「親が住んでいた家を取り壊すのは忍びない」や「昔自分が住んでいた家を壊すのはちょっと…」など家に対して思い入れがある場合や相続が発生した後の継承方法を決めておかなかったために、遺産分割協議に時間がかかってしまい、その間ずっと空き家になってしまっていたりする場合、空き家を解体しようと思っていても解体するのにお金がかかってくるので、空き家のまま放置してしまった場合、空き家を所有していて税金がかかって困っている場合など、空き家を持っている人の思いはそれぞれです。そういった場合はどうすればいいのでしょうか。主な解決方法は大きく分けて5つあります。
1 売ったり貸したりせずに持っている場合
まず、物置にしたり別荘にしたりと自分で利用する方法があります。次に管理会社などが手掛けるサービスを利用する方法があります。このサービスを利用することで、家の定期的な巡回や簡単な掃除、喚起や通水、家の状態の報告、郵便物の回収や転送などを行ってくれます。
月に1万円ほどから契約可能なサービスであり、実家が遠方にある場合、交通費を考えると利用した方が良い場合もあります。
2 誰かに貸す場合
まず一つは、店舗や事務所、宿泊施設などビジネスとして貸し出す方法があります。最近、古民家などを店舗として改装したり、事務所、宿泊施設として貸し出す事例が増えてきています。店舗や事務所の場合、借主が改装するため、そのまま貸し出すことが可能です。ただし、用途が変わるためほとんどの場合内装は変わってしまいます。次に賃貸住宅として貸す場合です。通常の賃貸住宅を、契約期間を定めて貸し出す「定期借家権」を設定するという方法があります。
3 解体する場合
建物は利用する人がいないと急速に老朽化が進んでしまいます。日本の住宅はほとんどが木造住宅のため、窓が締め切った状態である空き家は湿気がたまってしまうのが原因です。また、雨漏りやシロアリ被害の発見が遅れ、倒壊の危険性がある空き家も少なくありません。そうなってしまうと空き家は、周辺住民にとって危険で迷惑な存在になってしまう可能性があります。もし、空き家の倒壊などで他人に怪我を負わせてしまった場合、その責任は所有者が負うことになってしまいます。そうならないためにも、今後利用する予定のない場合は、解体も選択のひとつです。ただし、場合によっては数百万円の解体費用がかかってしまう場合もあるので、まずは専門家に相談するのが一番です。
4 売却する場合
空き家になってしまった場合、空き家の維持をするにはコストがかかります。そうなったときには売却するという方法もあります。相続した空き家に住むのであれば、相続税が軽減される特例もありますが、住まないのであれば適用されません。平成28年度の税制改正により、親などから相続した空き家や土地を売却した場合に税負担を軽くする「空き家に係る譲渡所得の3,000万円の特別控除の特例」が創設されました。相続して3年以内に取り壊しや耐震リフォームをして建物や土地を売却した場合に譲渡所得から3,000万円を特別控除するというものです。控除額3,000万円はとても高額です。条件を満たす空き家を保有している場合は売却に踏み切るという方法もあります。
5 空き家の寄付受入れ制度を利用する方法
実施している自治体は少ないのですが、所有者が空き家をどうしても活用できない事情があれば、敷地も含めて自治体が寄付を受け入れる制度もあります。ただしこの場合、自治体が受け入れた後は公費で解体や整備を行うので何の有効活用も見込めない空き家まで受け入れるわけにはいきません。また、本来は固定資産税・都市計画税の対象になる空き家と敷地が、寄付後は公費管理となることで、自治体にとっては収入から支出に変わってしまうので、多くの自治体が問題のある空き家でも寄付を受け付けず、空き家バンクへの登録を促したり、解体費用の補助を行っています。
- Q.22【空き家】
- 空き家をそのままにしておくと何が問題なの？
- 突然の転勤やご実家の相続などで、空き家になってしまった家屋があるという方も多くいらっしゃると思います。誰にも管理されず放置をされた空き家は老朽化が進み、倒壊や放火、不法投棄のリスク、更には犯罪に使われてしまうといった問題も少なくはありません。また、放火や漏電などで火災が発生した場合には、損害賠償を請求されてしまうということもありえます。特定空き家に認定されてしまうと税金などの優遇措置が受けられなくなってしまうこともあるので注意が必要です。
- Q.23【空き家】
- 田舎の空き家を貸せないか？
- 自分の生まれ育った実家を売却してしまうのは心苦しい、でも今実家に住む気はないから困っている…という方はたくさんいらっしゃるかと思います。誰も住んでいない空き家というのはとても傷みやすいものです。もしかしたらそのうち住むかもしれないという場合、賃貸として利用するというのも方法の一つです。では、具体的にどのような方法で賃貸として利用すればいいのでしょうか。
①店舗や事務所、宿泊施設などビジネスとして貸し出す。
②賃貸住宅として貸し出す。
通常の賃貸住宅を、契約期間を定めて貸し出す「定期借家権」を設定するという方法があります。ただし、賃貸を考える際はリフォームの検討が成約の近道になるので、その分の費用は見据えておくべきでしょう。
- Q.24【空き家】
- 空き家の税金が上がるって本当？
- 不動産を所有していると「固定資産税」と地域によっては「都市計画税」がかかってきます。この二つの税金は、市町村が決める不動産の価値である「課税標準」に基づいて税額がきまり１月１日時点の不動産の所有者に対して納税通知が届きます。これは空き家を所有している方に対しても同様です。この固定資産税・都市計画税、実は「住宅用地の特例」という制度のおかげで税金が安くなっています。「住宅用地の特例」は、住宅用地に対する固定資産税が最大１/６、都市計画税が最大１/３まで減額されるというものです。平成２６年度までは、すべての住宅に適用されていましたが、平成２７年からは「特定空き家等への適用は無くなる」ことが決定されました。つまりどういうことかと言いますと、適正な管理がされていない空き家に対しては、固定資産税・都市計画税の大幅な増税ができるようになったということです。
では、特定空き家とはいったいどういう状態の空き家のことを言うのでしょうか。「空き家対策特別措置法」によると、建物の破損や老朽・門や看板など倒壊の恐れがある状態、汚物やごみなどの汚臭による害獣の発生など衛生上有害となる状態、建物に汚物や落書き・立木の繁殖・既存の景観のルールに著しく適合しない状態、立木が近隣に散乱・動物の鳴き声や糞尿・不審者の侵入などにより近隣住民の生活に悪影響を及ぼしている状態のことをさします。こういった特定空き家の状態に当てはまると認定されてしまった場合、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されず、従来の更地と同様に６倍もの固定資産税の負担を負うことになるので留意しましょう。
- Q.25【空き家】
- 田舎の空き家を管理しきれず困っています。
- 空き家であっても近くにあれば定期的に掃除をしたり手入れをすることができるのですが、実家が地方にあってどうしても頻繁に実家に行くことができないので困っている…という方も多くいらっしゃると思います。そういう方に対して、空き家管理サービスを受けられます。このサービスがどういうものかというと、海外赴任になってしまったので、その間家を管理してほしい・入居者が決まるまで空き家を管理してほしい・転勤で自宅を数ヵ月空けるので心配…といった方のために、換気・簡易清掃・通水・雨漏り・郵便物の確認など様々なサービスを受けることができるというものです。空き家になってしまうからといって売ることはしたくないと考えている方はこういったサービスを利用するのも有効でしょう。
- Q.26【空き家】
- 空き家を解体しようと思っているのですが、メリット・デメリットが知りたい。
- 親から実家を相続したけれど、今後実家に戻る予定もないし、空き家を持っていても自分で管理するのは難しいから解体してしまいたい…と考える方も多くいらっしゃるかと思います。空き家を解体するメリットとしては、空き家を管理する手間から解放されることです。空き家を所有していると、建物や庭の管理を定期的に行う必要があり、放置してしまうと近隣住民や役所から苦情が来てしまいます。平成26年に制定された「空家等対策特別措置法」では、状態の悪い空き家を「特定空き家」に指定し、改善の勧告や命令ができるだけでなく、罰金刑や行政代執行（行政が所有者の承諾を得ずに建物を解体し、その費用を所有者に請求すること）などが行われる可能性まであるのです。特定空き家に指定されてしまった場合、建物を解体することが最も確実な解決方法となります。また、不動産を売却する際も建物を解体しておくことはメリットがあります。一般的に老朽化した建物が建っている土地より更地の方がより早く、より高い価格で売却することができるためです。不動産の購入を検討している方にとって、老朽化した空き家が建ったままの場合、建物の解体にかかる費用や時間、手間を負担しなくてはなりません。そのため、更地で販売されている土地よりも、古家付といって老朽化した建物が建ったままの状態で販売されている土地の方が、売却までに時間を要し、また売却価格も低くなってしまう傾向があります。ただ、空き家の解体を積極的に行う方はまだ少数派です。そのため、空き家対策の一環として空き家の解体に補助金を出している自治体もあります。首都圏では住宅の解体費用は100～200万円程度かかる場合が多いですが、最大でその半額を補助する制度もあります。空き家の解体を検討する際は、利用できる制度が無いか、その空き家が所在する役所で事前に確認してみてください。
反対に空き家を解体してしまうデメリットは、不動産を所有していると固定資産税と都市計画税という税金がかかります。空き家を含めて住宅用家屋が建っている場合、土地に係る固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3に軽減されています（住宅用地の特例という制度です）が、建物を解体するとその制度が適用されなくなるため、税金が上がる可能性もあるので留意ください。
